임차권등기명령 - 임대차 계약 종료 후에도 보증금을 못받은 경우

개요

부동산 가격이 하락하면서 오피스텔, 빌라 등을 임대하여 사는 사람들이 보증금을 받지 못하는 일이 빈번하게

발생하여 사회 문제로 비화되고 있습니다.

무갭투자 또는 갭투자를 한 사람이 부동산 가격이 떨어짐에 따라 보증금 이하로 집 가격이 하락하니

나는 돈이 없으니, 알아서 하라는 식으로 대응하고 있는 것입니다.

오늘은 전세 계약 기간이 만료된 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우에 어떻게 대응해야 하는지 알아보겠습니다.

임차권등기명령이란?

임대차기간이 만료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기명령에 따라 임차권등기가 되면, 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.

임차권 - 세입자가 해당 건물을 빌려서 주거용으로 사용

등기 - 제 3자가 알 수 있도록 서류상에 등록하는 것으로 서류를 보는 모든 사람이 알 수 있도록 함

명령 - 일반적으로는 임대인과 임차인이 동의하에 이루어지지만, 이 경우는 임차인 단독으로 법원의 허가를 받아 등록할 수 있음

임차주택의 범위

1) 임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

  따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

   임대인에게 소유권보존등기가 되어 있지 않은 집(무허가 건물)인 경우 임차를 하지 않는 것이 좋습니다.

2) 주택의 일부분, 예를 들면 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있으며,

   이 경우에는 임대차의 목적인 ㅜ분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다.

3) 임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 
   주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며,

   이 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.

임차인의 범위

임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인이 신청할 수 있습니다.

대항력이란?

임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

임대차는 그 등기가 없더라도 임차인이 

  1) 주택의 인도 - 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다. 즉 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 뜻합니다.
  2) 전입신고로 주민등록을 마친 때에는 - 반드시 그 부동산의 등기사항증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 해야 기재오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다
      그다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.

주의사항) 전입신고를 하기 전에 반드시 그 부동산의 등기사항증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에

                전입신고를 해야 기재오류로 인해 대항력이 발생하지 않을 수 있습니다.

주의사항) 대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나

                 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의

                 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터

                 새로운 대항력을 취득하는 것입니다

언제 사용하여야 하는가?

임대차기간이 만료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우에 사용합니다.

임차권등기명령이 되어 있으면 임차인이 다른 곳으로 이사를 가더라도 대항력과 우선 변제권이 유지됩니다.

신청요건은?

1) 임대차가 끝난 후 

2) 보증금을 반환받지 못한 경

임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원지원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

죽, 임대차가 종료되어야 신청할 수 있으며

     임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 

     경우도 포함됩니다.

신청방법과 소요기간은?

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후

관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원지원에 접수해야 합니다.

처리기간은 10일 정도의 기간이 소요됩니다.

임차권등기의 효력

1) 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

2) 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 
   우선변제권을 취득하게 됩니다.
   다만, 이 경우에는 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 

    경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

3) 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선 변제를 받을 수 없게 됩니다.

전세 또는 보증금이 있는 월세로 집을 알아보는 경우 주의사항

1) 등기부등본에 임차권등기가 남아있는 경우 전 임차인이 우선 변제권을 가짐으로 보증금을 받지 못할 확률이 있습니다.

2) 등기부등본의 말소사항에 임차권등기 말소가 있는 경우 집주인의 자금 사정이 좋지 않음을 나타냄으로 주의하셔야 

    합니다.

임차권등기명령 비용

https://www.easylaw.go.kr/CSP/OnhunqueansInfoRetrieve.laf?onhunqnaAstSeq=84&onhunqueSeq=3023 

부동산/임대차 > 임차권등기명령의 신청비용 | 찾기쉬운 생활법령정보

이 사이트를 참조하시기 바랍니다.

 

 

https://power-of-optimism.tistory.com/910   

전세권 및 전세보증금 반환보증이란 ?