전세사기, 깡통전세, 보증사고 예방방법

개요

한 동안 뉴스에서 빌라 왕의 전세사기를 비롯하여 기업형 전세사기들의 뉴스가 많이 나왔습니다.

요즘은 집값이 하락하여 깡통전세에 대한 뉴스들이 많이 나오고 있습니다.

세입자 입장에서 최대한 예방을 하려면 어떻게 해야 하는지 2022년 9월에 국토교통부에서 발표한

내용을 기반으로 설명드리겠습니다.

주변 매매가, 전세가 확인하기

주변 주택시세와 비교해 전세보증금이 비슷하거나 더 크다면 보증금을 돌려받기 어려운 깡통전세일 수 있으며, 
소규모 자본으로 주택 소유권 취득이 가능하므로 임대인의 보증금 반환능력에 대해서 신뢰하기 어려울 수 있습니다.

국토부 실거래가 공개시스템이나 ‘디스코’ 등 사설 주택시세 제공 애플리케이션(앱)·웹 서비스, 공인중개사를 통해 주변 주택시세를 확인할 수 있습니다.

디스코의 경우 신고된 실거래가가 아니라 등기된 실거래가를 확인할 수 있습니다.

https://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

디스코

https://www.disco.re/

디스코 - 등기로 확인한 실거래가

또한 인근 부동산 공인중개사들을 방문하여 시세를 확인하실 수도 있습니다.

주택임대차 표준 계약서 사용

또한 계약 후 본인 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시할 필요가 있습니다.

근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인

등기부등본을 통해 가등기, 가압류도 확인을 해야 합니다.

임대인의 세금 체납 확인

국토부와 HUG가 출시한 ‘안심전세 앱(애플리케이션) 2.0’을 이용하면 악성 임대인 여부, 보증사고 이력, 보증가입 금지 여부와 함께 국세·지방세 체납 여부도 확인할 수 있습니다.

https://khug.or.kr/jeonse/index.jsp

HUG 안심전세포털

선순위 보증금 확인

다가구주택 같은 경우에는 먼저 들어와 있는 임차인이 얼마나 되는지 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을

살펴봐야 합니다.

나중에 혹시 전세보증금을 못 돌려받았을 때, 경매에 넘어가면 어느 정도 선에서 변제받을 수 있을지 파악할 수 

있을 것입니다.

임대차 신고

주택임대차 신고는 부동산거래신고법 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약체결 후 30일 이내에 계약내용을

주민센터에 방문해 신고하거나, 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고를 하면 됩니다.

임대차 신고 시 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동부여돼 보증금 보호에 유리합니다.

전입신고

전입신고는 주민등록법 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 

전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.

전세보증금 반환보험 가입

https://power-of-optimism.tistory.com/910#%EC%A0%84%EC%84%B8%EB%B3%B4%EC%A6%9D%EA%B8%88_%EB%B0%98%ED%99%98%EB%B3%B4%EC%A6%9D

전세권 및 전세보증금 반환보증이란 ?

계약체결 시 조심할 사항

임대인(대리인) 신분 및 공인중개사 정상 영업 여부 확인이 중요합니다.
임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있다. 
임대인의 신분증 또는 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 통해 등기부등본상 임대인이 계약당사자인지 확인하고, 

보증금을 입금할 때에도 임대인 명의의 계좌인지 확인 후 이체해야 합니다.

또한 잔금 지급 시에는 계약체결 후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인해야 합니다.

재계약 직전이나 계약체결 이후에도 전세계약 전 확인했던 사항들을 꼼꼼히 살피고 등기내용에 변경이 있는지 

한번 더 확인해야 합니다.

안심전세 앱(APP) 이용

앱스토어나 구글플레이에서 다운로드할 수 있는 안심전세 앱에서 확인할 수 있는 내용은 
- 주택의 시세 정보를 확인

- 임대인 정보 조회 등

- 등기부등본 열람과 건축물대장 열람 등

전세계약에 필요한 업무를 원스톱으로 진행할 수 있습니다.

또한 전세계약 전과 계약단계, 계약 이후까지 각 단계별 셀프 체크리스트도 제공합니다.