전세권 및 전세보증금 반환보증이란 ?

개요

전세 보증금을 지키는 방법 중에 전세권을 설정하는 방법이 있고, 전세보증금 반환보험이 있습니다.

단, 전세권을 설정하면 전세보증금 반환보험에 가입할 수 없습니다.

전세권이란?

전세권이란 민법 제303조 제11항에 의거하면 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며,  그 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. 

이처럼 전세권 설정을 하면 등기부등본 을에 임차인의 이름이 올라가기 때문에 임대인의 동의가 필요합니다. 

전세권 설정 시에 수익자부담의 원칙에 따라, 통상 임차인(세입자) 비용을 부담합니다. 

전세권 설정을 필요로 해서 설정한 사람이 비용을 부담하고, 전세권 해지 시에도 마찬가지로 말소의 의무를 가진다고 보면 됩니다.

전세권을 설정하면 얻는 이득은?

전세권 설정 시 바로 당일 효력이 발생합니다.
(확정일자는 신고한 다음 날 0시에 효력이 발생합니다.)
만약 임대인이 보증금 반환을 하지 않았을 때 소송 제기 없이 바로 경매 청구 가능합니다.

실제 거주하지 않아도(점유 X) 전세권 설정만으로 효력 발생합니다.

전세권 설정의 단점은?

임대인이 인감증명 등 서류를 제공해 주어야 합니다.

비용이 많이 들어갑니다.

비용은 아래의 항목들을 합한 금액으로 전세금 2억 기준 법무사 수수료를 포함하여 약 7~80만 정도라고 보시면 됩니다.

등록면허세 (전세보증금의 0.2% / /지자체별로 달라질 수 있음): 400,000원

지방교육세 (등록세의 20%): 80,000

등록 수수료: 부동산당 10,000원(온라인신청) ~ 15,000(방문신청) 고정

법무사 수수료: 평균 2~30만 원

전세보증금 반환보증

보증금을 돌려받지 못할 때 보험회사가 집주인 대신 보증금을 지급하는 보험입니다.. 

전세권 설정이 되어 있으면 해지해야 이 보험에 가입할 수 있어서 임차인이라면 전세금설정과 전세보증금 반환보증 중 하나를 선택해야 합니다.

반환 보증은 집주인(임대인)의 동의가 필요 없고 보험인만큼 가입만 하면 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.

단, 계약 기간이 만료되기 최소 6개월 전에 들어야 하므로 이 시기를 놓치면 가입할 수 없습니다.

또한 근저당 등 집의 상태에 따라 가입할 수 없을 수도 있습니다.

전세보증금 반환보증 가입 기관은?

3개의 기관이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), tjdnfqhwmdqhgja(SGI). 이렇게 총 세 개의 기관에서 가입할 수 습니다. 

보증기관의 심사를 거쳐야 하고 아래와 같이 보증기관에 따라 가입할 수 있는 한도와 주택 유형, 보험료 등이 다릅니다.

1) 서울보증보험(SGI)
상품명: 전세금보장신용보험
보증금 : 제한 없음(아파트), 10억 원 이하(기타)
주택 유형: 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔

신청 채널: 홈페이지, 지점

2) 주택도시보증공사(HUG)

상품명: 전세보증금 반환보증
보증금 : 7억 원 이하(수도권), 5억 원 이하(비수도권)
주택 유형: 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택
신청 채널: HUG, 모바일앱, 지사 위탁 은행, 네이버 부동산, 카카오페이 등

3) 주택금융공사(HF)
   주택금융공사가 보증한 전세대출을 받은 차주만 가입할 수 있습니다.
상품명: 전세지킴보증
보증금 : 7억 원 이하(수도권), 5억 원 이하(비수도권)
주택 유형: 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택
신청 채널: 위탁 은행

 

우선변제권, 전입신고, 확정일자가 궁금하시다면

https://power-of-optimism.tistory.com/909

 

즐거운 시간 되시기 바랍니다.