전세, 월세 보증금을 보호하는 방법은 ?

개요

전세나 반전세로 아파트나 주택 등을 임대하는 경우 전세보증금(전세금)을 지불하여합니다.

월세로 임대를 하는 경우에도 대부분 월세 보증금을 내어야 합니다.

좋은 임차인(집주인)을 만나면 좋지만 요즘처럼 무서운 세상에는 소중한 내 돈을 지키기 위해

어떻게 하는 것이 좋은지 알아보겠습니다.

우선변제권이란?

주택임대차보호법상 세입자(임차인)이 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.

월세 보증금 혹은 전세금을 현재 임차하고 있는 집에 경매로 넘어가도 돈을 먼저 받을 수 있는 권리를 말합니다.

우선변제권은 순위가 중요하기 때문에 우선변제권을 갖기 위해서는 다음의 3가지가 필요합니다

1) 계약한 집에 입주하셔야 합니다.

2) 전입신고를 하셔야 합니다.

3) 확정일자를 받으셔야 합니다.

이 3가지 중에 가장 늦은 날로 확정일자가 정해지기 때문에 새집으로 이사한 후 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

확정일자와 전입신고란 무엇인가?

전세 계약을 진행할 시 일반적으로 많이 알고 계신 보증금 보호 방법이자 이사한 전셋집으로 전입신고 하는 데에 문제만 없다면 당연히 하여야 하는 방법입니다.

그러기 위해서는 전입신고 와 확정일자 등을 통해 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다.

1) 확정일자란?

주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위하여 임대차 계약서에 날짜가 찍힌 도장을 찍는 것입니다.

즉, 계약서의 작성일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 날짜입니다.

주로 관할 주민센터나 공증사무소에서 진행 가능하며, 기관 서류에 등록되어 해당 문서가 해당 일자에 존재함을 

증명합니다.

더불어, 전세대출을 받을 시 미리 확정일자를 받아 은행에 임대차계약서(사본)를 제출해야 합니다.

주민센터에서 하시는 경우에는 주택임대차게약서를 가지고 오셔서 담당 공무원에서 제시하시면 됩니다.

2) 전입신고란?

새로운 거주지로 옮긴다는 것을 신고하는 행위입니다.

전입신고는 관할 주민센터나 정부24에서 가능하므로 잔금일 당일에 꼭!  전입신고 하셔야 합니다!!!

주민센터에서는 18시까지 전입신고가 되어야 당일에 처리가 됩니다. 

단, 정부24에서 하는 온라인 전입신고는 신청 시간이 15시를 넘긴 경우 익일에 처리될 수도 있다고 하니 15시 이후에는 안전하게 주민센터를 방문하시는 것을 권해 드립니다.

구비서류는 세대주 도장, 세대주 주민등록증만 있으면 되고 전입신고서는 주민센터에 비치되어 있습니다.

확정일자 & 전입신고의 효과는?

앞서 말한 전입신고를 하는 것과 더불어 건물에 대한 점유, 즉, 실제 거주라는 조건도 만족하면 대항력이 생깁니다. 

더불어 임대차계약서에 확정일자를 받으면 임차인은 우선변제권을 취득합니다.

이 우선변제적 효력이 생기려면 전입신고로 인해 생기는 대항력이 꼭 필요합니다.

그런데 놀랍게도 대항력의 효력 발생일은 전입신고 익일 0시입니다.

반면에, 근저당권의 효력발생 시점은 등기부등본에 접수된 당일부터 발생하기 때문에 시간 싸움 문제입니다.

따라서 잔금 치르기 전에 등기부등본을 다시 한번 확인하시고 잔금을 치르시기 바랍니다.

참고로, 어렵긴 하지만 임대인에게 양해를 구하고 협의가 됐다면, 잔금 치르기 전 미리 전입신고도 가능합니다. 

보통 잔금일에 이사를 하고 전입신고도 같이 하는데 이런 경우는 전입신고를 먼저 하고 잔금일에 이사를 하는 겁니다..

입주, 전입신고, 확정일자를 받으면 무조건 우선변제권이 있는가?

답은 No입니다.

0순위: 법원 경매에 쓰인 비용

1순위: 경매부동산에 쓰인 제3자 비용

2순위: 최우선변제권

3순위: 국세, 지방세 등 세금

4순위: 확정일자 있는 임차보증금, 담보물권(저당권, 전세권, 담보가등기)

순위가 낮다고 느낄 수 있으나, 확정일자가 없다면 순위가 더 밑으로 내려갈 수도 있습니다.

세금이 변제 순위가 위에 있음으로 최우선변제권 금액 내에서 보증금을 내고 나머지는 월세로 하는 것도 하나의 방법입니다.

최우선변제권이란 ?

확정일자 없어도 최우선적으로 임차보증금을 받을 수 있는 최소금액으로 

서울: 1.5억원

경기도 및 세종특별시: 1.3억

광역시: 7천만원

그 이외의 지역: 6천만원

 

전세권 및 전세보증금 반환보험이 궁금하시다면 

https://power-of-optimism.tistory.com/910

 

즐거운 시간보내시기 바랍니다